No tiene nada que ver con que a la clase politica le falten huevos, tiene que ver con las garantias que un estado de derecho debe ofrecer a todo propietario y la cantidad de problemas que entrañaría.
1º El justiprecio, nunca podria ser el valor catastral, el motivo es muy simple hay viviendas con un valor infimo indicado en el catastro porque no se ha actualizado en años (y en la practica no es necesario hacerlo) o porque solo se tienen en cuenta su localizacion y que sin embargo tienen un valor en el mercado elevado. Esto llevaria a que la ley se pudiera tumbar facilmente en los tribunales. Como ejemplo, el valor catastral de mi vivienda es aproximadamente de 60.000 euros, (el valor cuando se compró en 1986/7 fue cerca 25.000 euros) mientras que esta vivienda si se pusiera a la venta tendria un valor entre 180.000 y 225.000.
2º Toda expropiacion requiere una justificación. Justificar la necesidad de expropiar toda vivienda para luego venderla o alquilarla desde un ente publico es dificil de realizar, no es como expropiar parte de un terreno o hacer una carretera, la expropiacion de una vivienda no va a beneficiar al publico en general. Es una pesadilla juridica, resultaria mucho mas sencillo regular precios y alquileres / contruir vivienda. Expropiar terrenos para construir si que seria relativamente sencillo.
3º Toda expropiacion admite recurso y este recurso simpre implica la suspension de la expropiacion mientras que se resuelve. es decir estamos hablando potencialmente de decenas de miles de expedientes de expropiacion y de (potencialmente) la misma cantidad de recursos....
4º Capacidad de control del estado del parque de viviendas. Tendrias que conocer el estatus de todas las viviendas del pais, para saber cuales estan habitadas o no, y hacer inspecciones en todas las deshabitadas para determinar su valor (recuerda lo que dije antes de que el valor catastral no serviria para este caso).
5º Determinar con exactitud y sin posibilidad de lagunas que se considera una vivienda deshabitada, para evitar que se puedan saltar la ley ohacer "trapas". Ejemplo: soy un fondo de inversion/buitre, tengo 100 viviendas cerradas a la espera de una burbuja para venderlas, sale la ley de expropiacion y para evitar que me expropien debo alquilar mi parque de viviendas, creo 100 personas juridicas y alquilo cada vivienda por 0 euros (obviamente seria algo mucho mas complicado de hacer, pero se puede hacer).
6º Determinar que pasa con todos los gastos que, el ente publico propietario de las vivienda, debe pagar tras la expropiacion, al vender o al alquilar, (por ejemplo comunidades de vecinos, derramas, etc) y de donde saldria todo ese dinero (bonos, creditos, los presupuestos generales del estado, etc)
7º Requiriria poder de acuerdo a todos los partidos, para que al cambio de gobierno, la ley no se derogue y las viviendas no se vendan al mejor postor o se devuelvan.
Y la lista podria seguir.
Una empresa publica de vivienda, que construya viviendas de protecccion oficial, que compre vivienda a precio de mercado, y alquile o venda vivienda a precios asequibles publicos y legislados bajo unas condiciones muy controladas, sí seria viable. Muy complicado de llevar a termino, pero viable, aunque seguiria teniendo el problema de los cambios de gobierno. Pero una empresa publica que expropie vivienda para vender o alquilar.... imposible en este pais con la legislacion que tenemos y la polaridad poblacional. Si no nos ponemos de acuerdo con la educacion o el aborto imaginate con esto que movería una cantidad ingente de dinero.
Uf, a ver si puedo ir poco a poco y por partes
1º Por supuesto que nunca debería ser el valor catastral, precisamente por bajo. Sin embargo, en toda expropiación el justiprecio suele ser más bajo del valor de mercado, con independencia de cómo se marque; lo que suele ocurrir es que se pelea judicialmente por elevar ese justiprecio. Pero la expropiación queda hecha. Por considerarse de interés general.
Que evidentemente habría que discutir si eso es o no interés general, pero eso iría en la parte de recurrir la normativa. Yo creo que sí sería de interés general.
2º La justificación es que, habiendo demanda de vivienda, personas jurídicas (preferentemente) tienen X viviendas vacías que solo sirven para alterar el mercado (u otros oscuros intereses), dado que "cuesta entender" que alguien prefiera perder dinero antes que perder menos, o cubrir gastos, o incluso tener un beneficio de 1 € (sí, ya sé cómo funcionan las cosas, pero creo que se me entiende por dónde voy); no deja de ser un activo que está causando pérdidas innecesarias.
Claro que sería mucho más justo intervenir el mercado de precios. Pero yo mismo empiezo poniendo el ejemplo que pongo como una forma de "estoy harto, me habéis cansado, y ahora doy un golpe encima de la mesa". Expropiar terrenos para construir sí que es más sencillo, pero puede requerir de la modificación del PGOU, que es competencia municipal; luego si el ayuntamiento no recalifica suelo rural, no hay margen de maniobra. Además, eso podría (o no) implicar el tener que dotar de otros servicios a las zonas, servicios que dependerían del ayuntamiento (aceras, pavimentación, agua...). Nada como dos administraciones pegándose entre ellas...
3º Sí, aunque tendría dudas de si cabría recurso a este tipo de expropiación en concreto, una vez que la ley ya no admite recursos, y tu finca cumple con los requisitos. La lógica dice que ahí habría poco margen de recurso, pues el proceso habría sido "automatizado" por la normativa. Lo que no implica que no tengas razón.
4º Mucha burocracia, sí. Posiblemente hasta demasiada, conociendo este país. Una forma puede ser en base a los consumos de luz y de agua. Respecto al valor de cada vivienda, no dejaría de ser el debate anterior acerca del justiprecio: puedes currártelo para ajustarlo más al valor del mercado, o no hacerlo, y que la otra parte pleitee; pero por el precio de la expropiación, no por la expropiación en sí, en este caso en concreto. Tengo la sensación de que mucha de esa información ya la tienen/podrían tener fácilmente, aunque esto es una sensación, sin más.
5º La trampa existirá, por supuesto, que de eso sabemos bastante. Como digo, un criterio puede ser el consumo de luz/agua. O incluso el no estar dado de alta en la compañía eléctrica, más complicado, pues para el alta tienes que adaptar la instalación completa a la normativa actual (
artículo 2). Si se supone que no hay consumo, es posible que esté deshabitada. A partir de ahí, investigación. O delegación en los ayuntamientos. Trabajo duro, en definitiva. Pero si es propiedad de una persona jurídica, tiene bastantes papeletas para estar vacía.
6º Es suficiente con copiar (o mejorar) lo que hacen los bancos. Como esa vivienda expropiada sería transferida a esa hipotética empresa pública (que bien podría estar integrada en la SEPI, como Corros, Navantia...), es esta, con su capital, quien debería afrontar esos gastos; supuestamente esos gastos se deberían compensar con la venta/alquiler, que si es a un precio inferior al que marca el mercado en la zona (esa sería la gracia de todo), sería un proceso bastante rápido.
7º Sí, más por lo segundo que por lo primero; no es la primera vez que la oposición grita muy fuerte contra algo, pero luego, en el poder, no lo cambia. De todas formas, este punto es, a priori, el menor de los obstáculos, teniendo en cuenta todo lo anterior.
De todas formas, como conclusión, y tal y como menciono en el punto 2, no es más que un ejemplo de golpe encima de la mesa que podría ocurrir ante una situación de hartazgo. A fin de cuentas, la propiedad privada ha dejado de ser sagrada desde la II República, donde paso de ser sagrada a ser sagrada hasta que entra el interés público. Pero, como digo, es más fácil intentar primero la regulación del mercado; todo esto no sería más que una "amenaza", como también sería que los impuestos por tener más de 2 viviendas en propiedad y sin alquilar aumentasen exponencialmente a partir de la 3ª vivienda, o cualquier cuestión de esta índole. Desconozco si esto ya se hace; de ser así, realmente el punto 4º ya estaría prácticamente resuelto.
Creo que, en todo caso, los puntos clave serían el 1º y el 3º, el de sacar adelante la normativa, y el de automatizar el proceso (y, como mucho, pleitear el justiprecio, no la expropiación en sí).
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